Quem sonha com o primeiro imóvel geralmente esbarra na mesma pergunta: quanto preciso ter guardado antes de procurar um apartamento? Em resumo: a entrada do imóvel costuma ficar entre 10% e 20% do valor, dependendo do banco e da linha de financiamento, mas o valor certo para você depende de quanto isso pesa na parcela mensal pelos próximos 30 anos. Não é só uma conta de quanto cabe no bolso hoje — é uma decisão que acompanha a família por décadas.

Nos financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI, a maioria dos bancos financia até 80% do valor de avaliação do imóvel, o que na prática exige uma entrada de 20%. Algumas instituições, porém, já chegam a financiar até 90%, reduzindo a entrada mínima para 10% em determinadas condições. O teto de avaliação do SFH também mudou em 2026, subindo para R$ 2,25 milhões, o que ampliou o número de imóveis que se encaixam nas condições mais vantajosas de financiamento.

Antes de sair procurando imóvel, vale entender que o valor da entrada não é o único fator: o banco também limita a parcela mensal a, no máximo, 30% da renda familiar comprovada. Ou seja, mesmo com entrada suficiente, o financiamento pode ser negado, ou reduzido, se a parcela não couber nesse limite.

As parcelas do financiamento não podem comprometer mais de 30% da renda familiar — esse é o critério que mais reprova pedidos de financiamento no Brasil, mais até do que o valor da entrada disponível.

Um exemplo rápido: uma família com renda de R$ 8.000 por mês pode comprometer, no máximo, R$ 2.400 com a parcela do financiamento. Olhando a tabela mais adiante, isso deixaria a opção de entrada de 20% num imóvel de R$ 300 mil (parcela de R$ 2.110,82) dentro do limite, mas sem quase nenhuma folga. Já a opção de 10% de entrada (parcela de R$ 2.374,67) ficaria bem no limiar, sem espaço para outros gastos fixos. Nesses casos, pode valer buscar um imóvel de valor um pouco menor, ou aumentar a entrada para abrir espaço no orçamento.

Quanto os bancos exigem de entrada do imóvel hoje

• SFH (até R$ 2,25 milhões de avaliação): entrada mínima a partir de 10% a 20%, conforme o banco.
• SFI (imóveis acima do teto do SFH ou sem os requisitos dele): entrada geralmente de 20% a 30%.
• Programas habitacionais com subsídio (renda mais baixa): entrada pode cair para perto de 5%, dependendo da faixa de renda e da cidade.
• Recursos como FGTS, uso de outro imóvel como parte de pagamento e composição de renda com outra pessoa ajudam a reduzir o valor que precisa sair do bolso.

Entrada de 10% x 20%: o que muda na parcela

A diferença entre dar 10% ou 20% de entrada não aparece só no dinheiro guardado antes da compra — ela segue com você durante todo o financiamento, porque o valor financiado (e os juros sobre ele) muda. Veja a diferença para um imóvel de R$ 300 mil, financiado a 10,5% ao ano pela tabela Price em 30 anos (360 meses):

Uma diferença de R$ 263,85 na parcela, mantida por 30 anos, significa quase R$ 95 mil a mais pagos ao longo do financiamento, só por ter dado metade da entrada. Isso não quer dizer que entrada menor seja sempre uma má ideia — às vezes é a única forma de sair do aluguel mais cedo — mas é um custo real que vale colocar na ponta do lápis antes de decidir.

Como usar o FGTS para reduzir a entrada

O FGTS é o principal aliado de quem está juntando dinheiro para a entrada do imóvel, e pode ser usado de duas formas: para complementar o valor da entrada, reduzindo quanto você precisa ter guardado em dinheiro, ou para amortizar o saldo devedor depois, reduzindo parcelas ou prazo. As regras básicas: você precisa ter pelo menos 3 anos de contribuição ao FGTS, ainda que em contas ou empregadores diferentes, o imóvel precisa ser residencial e estar dentro do limite de valor definido pelo programa, e você não pode ter outro financiamento ativo pelo SFH nem ser dono de outro imóvel na mesma cidade.

Documentos e passos antes de procurar o imóvel

Antes de visitar imóveis, vale passar por uma checagem simples que evita surpresa na hora do financiamento:

• Consulte seu score de crédito e regularize qualquer pendência no CPF — negativação derruba a aprovação do financiamento mesmo com entrada garantida.
• Reúna comprovantes de renda dos últimos meses (holerite, declaração de Imposto de Renda, extrato do MEI ou do contribuinte individual).
• Simule o financiamento em pelo menos dois bancos diferentes — a taxa de juros e o percentual financiado variam bastante de uma instituição para outra.
• Confirme o saldo disponível no FGTS e há quanto tempo você contribui, para saber se já pode usá-lo na entrada.
• Deixe a reserva de emergência separada da entrada — misturar as duas contas é um erro comum que deixa a família exposta caso algo imprevisto aconteça logo depois da compra.

Riscos de comprar com entrada mínima

Entrar com a entrada mínima permitida reduz o tempo de espera até a compra, mas amplia dois riscos que vale ter em mente. O primeiro é financeiro: parcela mais alta, prazo maior de juros trabalhando contra você, e menos margem se a renda cair. O segundo é patrimonial: com entrada pequena, você começa o financiamento devendo quase o valor total do imóvel, e se precisar vender nos primeiros anos, corre o risco de o saldo devedor ficar maior do que o valor de revenda, especialmente em mercados com pouca valorização.

Isso não significa que a entrada mínima seja sempre a escolha errada. Para quem já paga aluguel caro e vê o dinheiro do aluguel como um custo puro (sem retorno nenhum), esperar anos a mais só para juntar 20% pode custar mais caro, em aluguel pago, do que os R$ 263,85 extras de parcela por mês. O ponto é decidir com a conta feita, não só pela pressa.

Cenários: quanto guardar por mês para cada meta

Para ilustrar, veja quanto seria preciso guardar por mês, considerando o dinheiro rendendo a cerca de 1,08% ao mês (compatível com a Selic de 13,75% ao ano, dado do Banco Central de 16/09/2026), para juntar a entrada de um imóvel de R$ 300 mil em 24 meses:

Se o prazo for esticado para 36 meses, o valor mensal cai para R$ 1.372,64 (entrada de 20%) ou R$ 686,32 (entrada de 10%). A nossa calculadora de juros compostos ajuda a simular outros prazos e taxas para o seu caso específico, testando quanto tempo a mais (ou a menos) você levaria guardando um valor diferente por mês.

Conclusão

Não existe um tamanho único de entrada do imóvel que sirva para todo mundo — depende de quanto tempo você está disposto a esperar, de quanto a parcela maior pesaria no seu orçamento hoje, e de quanta segurança você quer ter caso a renda mude nos próximos anos. O que vale é fazer essa conta antes, não depois de assinar o contrato: usar o método 50-30-20 para saber quanto cabe de parcela no seu orçamento é um bom ponto de partida, junto com uma reserva de emergência já formada. Comprar o primeiro imóvel não deveria zerar a sua rede de segurança financeira.

Fontes

• Gov.br — Utilizar o FGTS para comprar imóvel
• Caixa Econômica Federal — Financiamento imobiliário
• Banco Central do Brasil — Crédito imobiliário
• Banco Central do Brasil — Sistema Gerenciador de Séries Temporais (Selic)

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